【人口が多いほうがいい!?】

こんにちは!


山口智輝です!







【人口が多いほうがいい!?】




賃貸経営のセオリーとして、


人口の少ない地方より、


人口の多い大都市のほうが


賃貸経営に適している!


というのがあります。



私は、半分あっていて


半分間違っていると思います。




私は、地方か大都市かといった視点より、


物件のエリアの、


需要と供給のバランスの方が


大事だと考えています。



人口が多いエリアであっても、


それ以上に、賃貸物件が


建ちすぎているエリアは、


玄人の大家さんでないと


非常に厳しいと思いますし、


逆に、人口が少なくても


賃貸物件に住みたい人に対して、


賃貸物件がほぼないエリアは


成功しやすいと思います。




全国の市で人口が一番多い横浜市(377万人)



ここで、



「新築アパートがなかなか満室にならない。」



というご相談が何度か頂きました。




調べてみると、


物件に問題(同じ様な差別化できない物件)


があることもありますが、


近隣に新築アパートが立ちすぎていて、


需要と供給バランスが崩れているということが


わかりました。



また別のご相談では、


大学の近辺に1Rが建ちすぎて


相場家賃が2万円をきっているエリアも


あります。


この家賃では、原状回復費用やADを


回収することすら難しいですね。



他には大きなショッピングセンターが建ち


人口が増えたので、住環境はよくなったのですが、


それ以上に新築アパートが建ち、


入居に苦労するエリアもあります。



逆に、人口が減っているエリアで、


安い物件を購入し、成功している大家さんもいます。


その方の戦略的には、人口が元々少ない田舎で


さらに人口が減っているので、


「プロやセミプロの大家さんは、


このエリアで新築や中古物件を


購入しないので、


勝ちやすいんです!」


と言っていました。



土地勘がないとわからないが、


人口の少ないエリアでも、


人気の立地とそうでない立地があり、


人気の立地で勝負していると言っていました。



また賃貸経営は、長期の事業なので、


現在は、供給が少なくても、


多くなる可能性があります。


その時に、入居者に喜ばれるための


必須の設備や修繕等の


再投資ができる収益が出ている


物件でないと、負のスパイラルに


陥ります。




キャッシュフローを改善することは


一時的に儲ける話ではなく、


入居者に喜ばれる住環境を提供し、


感謝の対価として、


安定した家賃収入を得続ける


ためのはじめの一歩なのです。





ここまでお読み頂き、ありがとうございます!




山口 智輝




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山口 智輝 プロフィール 不動産コンサルタント 著書「大家業を引き継ぐあなたへ」 amazonランキング1位獲得 (会社継承部門)




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不動産活用コンサル実績 30億円 アセットクリエイションズ 代表 福井実践する大家の会   代表

ケラーウイリアムズ TOKYO  不動産エージェント

一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事 一般財団法人 日本不動産コミュニティー 福井支部長 アップサイクル製品協議会  事務局長 J-REC公認不動産コンサルタント J-REC公認相続コンサルタント