【 実際に手元に残る現金より、申告する所得の方が多くなる!? 】

こんにちは!

山口智輝です!








【 実際に手元に残る現金より、申告する所得の方が多くなる!? 】


前回のブログで、家賃も下がらず、


空室も増えなかったとしても、

減価償却費と借入金の元金の推移によって


数年後に、経営状況は悪化するとお話ししました。


まだ読まれていない方は、


下記よりお読みください。


https://bit.ly/3iHiAft



今回は、借入金の元金についてお話しします。


多くの方は、お金を借りて賃貸経営を


されていると思います。


ご存知だと思いますが、借入金の元金は


お金は出ていきますが、借りたものを


返しているだけなので、経費になりません。


減価償却費は、お金は出ていかないが


経費にできるのに対して

借入金の元金は、お金は出ていくが


経費にできないので、逆の関係になります。



その借入の返済方式は、2つあります。

元利均等返済方式と元金均等返済方式です。


元金と金利の合計を一定にして返済していくのが、 元利均等返済方式です。

返済開始当初は、金利の返済がほとんどで

返済が進むにつれて、元金の返済が増えていくのが特徴です。


もう一つは、元金の返済が一定の元金均等返済方式です。

返済開始当初は、元金と金利の合計が大きくなりますが

毎月一定額、元金が減ります。 トータルで見ると、元利均等返済方式より

金利の総支払額が少なくなるのが特徴です。


多くの方は、元利均等返済方式で借りています。

毎月の返済額が一定なので、事業計画がたてやすいのと 長期間、借入金が残るので、相続税対策として

お金を借りるときは、元利均等返済方式が基本になります。



金融機関も金利をたくさん稼げるので

融資条件によっては


これしか選べない場合も多いです。


元利均等返済方式は、返済が進むごとに

元金の返済が増えていくのが特徴です。 返済がすすむにつれて、経費にならない元金の返済が増え 経費にできる利息が減っていきます。

経費にできる減価償却費が、年々減っていき、 経費にできない元金返済分の額が、年々増えていく。



この逆転するポイントがデッドクロスと呼ばれ、 このポイントをすぎると、実際に手元に残る現金よりも、 申告する所得のほうが、多くなってしまうので 満室経営を続けていても、年々財務状況は悪化していきます。

どのような構造の建物でも


だいたい築10年から16年くらいでおとずれます。

さらに、この時期は、大規模修繕が必要になる時期でもあります。

こういったリスクに備えて、キャッシュフロー改善し


内部留保を増やしたり、 必要な時期に、新たな減価償却資産を買えるように


財務状況をよくする必要性があるんですね。


ですので、収益物件を買うことばかりに一生懸命になり


将来訪れるリスクの対策をおろそかにすると

悲惨な未来しかありません。



一度、ご自身の賃貸経営を見直し


どのように対策をたてるか


真剣に考える必要があります。




ここまで、お読み頂き、ありがとうございます!




============= 【 お知らせ 】 ============= 収益物件を買うことだけに、

一生懸命になっていませんか?

収益の上がらない賃貸物件をどれだけ増やしても、

経済的自由を手にいれることはもちろん、

少しの金利上昇

少しの空室

少しの家賃下落による赤字の不安

ローン返済の不安からいつまでも解放されません。

手遅れにならないように、ぜひこの機会に、

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山口 智輝 プロフィール 不動産コンサルタント 著書「大家業を引き継ぐあなたへ」 amazonランキング1位獲得 (会社継承部門)




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不動産活用コンサル実績 30億円 アセットクリエイションズ 代表 福井実践する大家の会   代表

ケラーウイリアムズ TOKYO  不動産エージェント

一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事 一般財団法人 日本不動産コミュニティー 福井支部長 アップサイクル製品協議会  事務局長 J-REC公認不動産コンサルタント J-REC公認相続コンサルタント