こんにちは！
山口 智輝です！
【 不動産投資がなぜ節税に優れているのか？ 】
不動産投資が節税に優れている主なポイントは３つあります。
1. 固定資産税などの軽減効果
2. 所得税の軽減効果
3. 相続税の軽減効果
の三つです。
1つ目の固定資産税の軽減効果ですが、
更地に住宅を建てると、土地は小規模住宅用地として、
固定資産税の課税標準額が1/6
都市計画税の課税標準額が1/3
に軽減されます。
該当する要件としては、住宅１戸あたり200㎡までの土地になります。
賃貸マンションの場合、１室を１戸として計算するので、
たとえば、１０戸の賃貸マンションを建てると
2000㎡までの土地に対して、
固定資産税課税標準額が1/6
都市計画税が1/3
になります。
所有する更地の駐車場が、
面積が2000㎡
固定資産税評価額が8,000万円 の場合、
固定資産税 8,000万円 × 1.4% = 112万円
都市計画税 8,000万円 × 0.3% = 24万円
となり、合計 136万円になります。
この土地に10部屋の賃貸マンションを建てると、
小規模住宅用地の特例が適用され、
税金はそれぞれ次のようになります。
固定資産税 8,000万円 × 1/6 × 1.4% ≒ 18万7,000円
都市計画税 8,000万円 × 1/3 × 0.3% ≒ 8万円
合計 26万7,000円
ということで、更地の場合の、136万円から26万７,000円を引いた、
109万3,000円の軽減効果が得られることになります。
実際には、負担調整措置というものが加味され、バブルの頃土地の値段が
一気に上昇しましたが、税負担の上昇を緩やかに調整した分が、
現在も影響し、地価が下がっているのに固定資産税が上がっている
状況もありますので、ある程度の目安になります。
小規模住宅用地の特例による住宅用地の評価は、
1月1日に住宅が建っている必要があります。
年をまたいで住宅を建て替える場合は、
１月1日時点では建築中で完成していないので、原則として
住宅用地に該当せず、固定資産税が一時的に高くなってしまいます。
しかし、次の用件を満たすものは、固定資産税と都市計画税を住宅用地として取り扱ってもらえます。
その土地が、前年度の1月1日に住宅用地であったこと
住宅の建設がその年の1月1日に着手されており、
翌年度の1月1日までに完成すること
住宅の建て替えが、建て替え前の敷地と同一の敷地で行われること
前年度の1月1日における土地の所有者と
その年の1月1日における土地の所有者が原則として同一であること
前年度の1月1日における住宅の所有者と
その年の1月1日における住宅の所有者が原則として同一であること
になります。
この要件は旧自治省の通達内容になり、
具体的な取り扱いは、各自治体になりますので、ご確認ください。
２つ目は、所得税の軽減効果です。
賃貸経営が所得税対策に良い理由は、賃貸物件そのものが、
減価償却できるからです。
減価償却費は、毎年お金は出ていかないのに、初期投資分を毎年分割して、
税務上の経費にできるので、ある一定時期までは、
手元に残るキャッシュフローより申告所得が少なくなり、
結果的に所得税が圧縮できます。
さらに、事業開始年度は、支出経費として賃貸物件の新築に関わった
不動産取得税や登録免許税、借入金の金利、その他の経費を収入から
引くことができるため、ほとんどのケースで課税所得はマイナスになります。
この初年度のマイナスの所得を青色申告することにより、
個人なら3年間、法人なら10年間繰り延べることができ、
その会計年度の所得から引くことができます。
この時に、課税所得はマイナスになりますが、手元に残るキャッシュは
プラスになるため、不動産所得に合算する他の所得がなければ、
所得税を払わずにキャッシュを残すことができます。
もし、初年度の赤字を青色申告により、３年後まで繰延れれば、
初年度を含め４年間も所得税を無税にできるので、所得税の節税になります。
３つ目は、相続税の軽減効果です。
土地に対する相続税の評価は、路線価に基づいて算出されます。
土地に賃貸マンションやアパートを建てると、貸家建付地になり、
借地権割合と借家権割合と賃貸割合をかけた分が減額になります。
だいたい２０％前後減額になります。
賃貸割合は、入居者の募集を継続していれば空室があっても100%になります。
しかし、建て替え等により、新規の入居者募集をしていない場合は、
その分、賃貸割合は減ります。
建物も同じように、貸家になることで、相続税評価額が減少します。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額になり、
新築の場合構造にもよりますが、大体新築価格の60%くらいになります。
賃貸マンションなどの場合は、建物の相続税評価額から借家権割合を
さらに減額することができます。
たとえば、１億円の個人住宅であれば、相続税評価額は
固定資産税評価額相当額で6,000万円になります。
しかし、賃貸マンションなどの貸家になると借家権割合を減額できるので、
相続税評価額は4,200万円になります。
貸家の相続税評価額 = 1億円 × 60% × （1− 30%） = 4,200万円
このように、更地の上に賃貸マンションなどを建てることにより、土地、建物の相続税評価額を減少させる効果があり、結果的に相続税を下げることになります。
賃貸経営は税金対策に優れていると言われますが、節税メリットが大きい反面、その仕組みを十分理解していないと、賃貸経営そのものの財務が圧迫され、危機的な状況に陥ることもありますので、しっかりルールを学んだ上で、賃貸経営のステージに上がりましよう!
ここまで、お読み頂き
ありがとうございます!
山口 智輝
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山口 智輝 プロフィール
不動産コンサルタント
amazonランキング１位獲得 （会社継承部門）
不動産活用コンサル実績 30億円
アセットクリエーションズ株式会社 代表取締役
福井実践する大家の会 代表
一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事
一般財団法人 日本不動産コミュニティー 福井支部長
J-REC公認不動産コンサルタント
J-REC公認相続コンサルタント