不動産投資のリスク
更新日：7月10日
こんにちは！
山口 智輝です！
【 不動産投資のリスク 】
不動産投資は危険?! 不動産投資のリスク
不動産投資のリスクは大きく分けると、10個あります。
一番大きいのが、空室リスクです!
不動産投資の収入源のメインは家賃収入になります。
当然、入居者がいて初めて家賃が入ってきますので、空室が出るとその分家賃が入ってこなくなります。人気物件であっても入退去があり、空室率がゼロにはなりませんので、空室率を予測し、事業計画に盛り込んでおくことが大事になります。
また、一括借上があるから大丈夫と、いまだに言っている大家さんがいますが、一括借上は、あくまで満室の補償であり、家賃の補償ではありません。大家さんが素人大家さんで、借りている入居者が大企業の場合、大家さんの方が弱そうですが、法律上は、借りている入居者の方が弱く、その入居者を守る法律になっているので、契約期間内であっても、家賃の減額や、一括借上の解約はすることが可能です。融資対策などで一括借上が有利にはたらく場合もありますが、そもそも一括借上がなくても自分はするのかを判断材料にして頂ければと思います。
２つ目は、家賃の下落リスクです！
物件は、建てた時、買った時がマックスで、何もしないと時間の経過と共に、建物が古くなり、入居者に与える価値も低下しますので、当然家賃も減少していきます。
需要より供給の少なかった時代は、古くなっても家賃は下がりませんでしたが、供給過多の現代では、常に時代の変化にあったバリューアップ、どうすれば商品価値を上げることができるか意識することが大事になります。
初期の投資から将来の再投資に向けて積み立てておくことが重要です。
また利回りの低くすぎる投資は、将来のバリューアップが出来ないことが多く、家賃下落、空室増につながるので、適正な利回りで企画することが大事です。
３つ目は、金利上昇リスクです！
基本的に金利は、景気の動向に左右され、景気が良くなれば金利は上昇します。
不動産投資のローン金利も当然ながら上昇し、金利負担が大きくなると、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。
金利上昇リスクも考慮した上で、事業計画を検討することが大事になります。また、ローンを組む際、変動金利と固定金利、元利均等返済と元金均等返済など、どの組み合わせが良いかなど、総合的な戦略をたてることが重要です。
４つ目は、地震、火災などのリスクです。
地震や火災などで、建物が壊れたり、燃えたりすると、家賃を受け取ることができなりますので、不動産投資は、地震や火災に備えて、火災保険に入るのが必須となります。
また地震による火災は、火災保険でカバーされないので、地震保険の加入も、リスク分散として重要になります。
中古物件を購入する際には、昭和56年６月１日以降に着工した新耐震基準にもとづいて設計された建物かどうかも購入の目安にするといいかと思います。
逆に旧耐震基準の建物であれば、購入時、指値の材料として交渉するのも一つです。
５つ目は、老朽化に伴うリスクです。
建物は時間の経過と共に老化していくため、適切で予防的なメンテナンスが欠かせないです。メンテナンスしやすい構造・仕様であることは非常に重要です。
また複雑な形状の建物は、雨漏りの可能性を増やし、メンテナンスの際にも資金が多くかかりますので、できるだけシンプルな形の建物が好ましいです。
６つ目は、管理上のリスクです。
管理会社が適正な料金で良心的な仕事をするかどうかは非常に重要です。
空室を埋める力や、滞納を防ぎ、回収する力、クレーム処理能力などがあるのかどうかを見極めることも大事ですし、管理会社とのコミュニケーションや提案などができる必要な知識とノウハウを、大家さんも持つ必要性があります。
７つ目は、不動産価格の低迷リスクです。
安定した家賃収入を受け取ることができていても、物件の市場価値が下がると、物件売却時にキャピタルロスが発生することがあります。
地価が安定しているエリアもあれば、今後さらに下がり続けるエリアもあるので、どの立地に物件を所有するかも大事になります。
８つ目は、換金性のリスクです。
不動産は他の金融商品と比べて流動性が低く、買主が決まっても契約から物件の引き渡しまで、２〜３ヶ月程度必要になります。
不動産投資は、余裕のある資金でおこない、急な出費などで、
換金せざるを得ない状況をつくらないことが大事です。
９つ目は、法的、制度的なリスクです。
不動産を所有することによる工作物責任や管理責任なども問われることがありますが、これは地震などの災害発生時に一気に顕在化することがあります。
また、税制改正などにより、消費税、所得税、相続税などの増税リスクもあります。
10個目は、企画リスクです。
不動産投資は企画で８割決まると言われるくらい企画は非常に重要です。
どういった物件を建てるのか？
どういった物件を買うのか？
いくらで建てるのか？
いくらで買うのか？
など当初の企画で失敗すると、その後の運営面でカバーするのはかなり困難になります。
ということで、不動産投資には大きなもので、10個のリスクがあります。
リスクがあるからこそ、収益が上がります。
重要なのは、自己資金の割合を増やしたり、手元のキャッシュを潤沢に保持したり、保険を活用したり、耐震性の十分な物件を選択したり、立地を選び投資先を分散したり、いろいろな対策をたてながらリスクと賢く付き合うことが大事になります。
ここまで、お読み頂き ありがとうございます! 山口 智輝
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山口 智輝 プロフィール
不動産コンサルタント
amazonランキング１位獲得 （会社継承部門）
不動産活用コンサル実績 30億円
アセットクリエーションズ株式会社 代表取締役
福井実践する大家の会 代表
一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事
一般財団法人 日本不動産コミュニティー 福井支部長
J-REC公認不動産コンサルタント
J-REC公認相続コンサルタント