大家さん!ここをチェックしとかないと失敗しますよ!

大家さん!ここをチェックしとかないと失敗しますよ!

不動産賃貸業の中で、減価償却費が非常に重要なポイントの一つになります。

お金は出ていかないけど、経費化できるということで、魔法の経費とも言われます。

建物などの固定資産を、あらかじめ決められた耐用年数に応じて、

毎年均等に経費化していくというものなのですが、

これをしっかりシミュレーションして、デッドクロス、黒字倒産を回避するという

ことが大事になります。

大家の皆さんは、自分の収益物件がどのように減価償却しているかご存知でしょうか？

税理士さんにお任せでよくわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか？

これは、よくある話なのですが、

たとえば、

築１５年の総額１億円の木造アパート（建物　5,000万円、土地　5,000万円）　を購入したときの減価償却

中古の建物に適用される簡便法等により

法定耐用年数の一部を経過している場合には、

（法定耐用年数―経過年数）＋経過年数×20%　という計算式で求めることができます。

ちなみに、木造の場合、建物本体と付属設備を分けて計算することも、合わせて計算する

こともできるので、今回は合わせて計算してみます。

木造の法定耐用年数は22年なので、

法定耐用年数の２２年から−経過年数の１５年）＋経過年数の１５年×２０％＝１０年

償却期間１０年

建物価格の５,０００万円を　÷　償却期間の１０年＝　５００万円　

年間500万円の償却額、経費化することができます。

あまり賃貸経営に詳しくない税理士の場合

簡便法を使わずに新築建物と同じように建物の耐用年数をそのまま法定耐用年数として

計算をされている方が、時々いらっしゃいます。

建物価格 ５,０００万円を　÷ 木造の法定耐用年数２２年で＝227.27万円　

年間約227万円の償却額、経費化、しかしていないんですね。

同じ物件であっても、節税効果の高い減価償却費が倍以上ちがうので、

キャッシュの残り方も大きく変わってきます。

これをシミュレーションして、意図をもってされているのならいいのですが、

そうでない場合が多々あります。

また、数年後に修正申告できればいいのですが、

耐用年数の算定は、事業年度においてすることができるのであるから、

該当する事業年度においてその算定をしなかったときは、その後の

事業年度においてはその算定をすることができない。

あとで変更することができないということですね。

また、外壁塗り替え工事等についても同じことが言えます。

通常の状態に維持管理する費用や元の状態に戻す費用は修繕費になり

一括で経費になります。

ただ明らかに価値を高めたり、耐久性を増すものかどうかの判断は難しい

ところはありますが、一括で経費にするのか？経過年数を加味した簡便法で計算するのか？

法定耐用年数で割るのか？によって、経費化できる金額もかわり、手元に残るキャッシュも大きく変わってきます。

お医者さんは、内科や眼科、歯科など専門分野を明確にしていますが、

税理士さんは、残念ながら得意分野を明確にされている方が少ないです。

また大家さんは、これからの予測を税理士さんに期待していますが、ほとんどの税理士さんは、自分の得意分野以外は、すでに使ったお金をどう処理するか（申告するか）といった

部分で力を発揮するので、その部分だけでもベクトルの方向性が違ったりします。

そのような違いを理解した上で、良い関係性を築いていくことが大事になります。

あまり好ましくない減価償却をされている方は、今から変更はできませんが、

次の物件では、お任せにせず、しっかりチェックして、減価償却の仕方を

決定していただければと思います。