海外不動産の節税封じ!?

「海外不動産の節税封じ」が、2020年度に改正される可能性が非常に高いです!


現在は海外不動産への投資で出る赤字と国内の給与など所得を合算して税負担を減らせますが、これを認めないようにする税制改正される可能性が高いです。







  以下、日本経済新聞より


政府・与党は海外の不動産への投資を通じた節税をできないようにする方針だ。今は高額な海外物件への投資で出る赤字と国内の所得を合算して税負担を減らせるが、この合算を認めないこととする。海外の不動産への投資は富裕層に多い節税策で、ほかの納税者との間で公平でない仕組みと判断した。


与党の税制調査会で詳細を詰めたうえで、2020年度の税制改正大綱に所得税法の見直しを盛り込む。21年分以降の所得税に適用される見通しだ。


詳細 → https://s.nikkei.com/2R1wex8


  以上、日本経済新聞より



このスキームは英国や米国不動産など高額な中古物件を購入して、家賃収入以上の減価償却費など赤字を出して日本での所得を圧縮させるというものです。赤字になる場合は他の黒字の所得と差し引きをする損益通算が認められています。


日本と欧米では中古住宅の平均寿命などの考え方が違います。減価償却とは建物などの固定資産は、その耐用年数を法律で定め(法定耐用年数)毎年一定の減耗分のみ分割して経費に計上をする制度です。土地などは劣化しないために、減価償却をしません。日本の不動産に関しては、築古の物件の場合、土地価格が大部分を占めるというケースもあります。ところが、米国不動産の場合、建物の価値が非常に高く、全体のうちの大部分が建物価値という場合も多くあります。そのために減価償却による費用計上が大きくできるのです。


また日本では築年数の古い木造住宅は価格が下落しやすく、法定耐用年数以上の住宅は価値が大きく低下しているため、節税にはなっても資産価値そのものが毀損してしまうということが起きやすいのですが、中古住宅が不動産市場全体の8割を占める米国では、たとえ築年数の古い物件であっても、きちんとメンテナンスされていれば資産価値は下がらず、むしろ値上がりするケースも珍しくありません。


償却をたくさんするということは取得単価を下げるので、実は売ったときに売却益が増える傾向になります。償却すると当面は赤字になりますが、売却益のときにすごく税金を払うとことになりますので実質、税金の繰延でしかありません。しかし、海外物件だから、タックスヘブンか何かを絡ませたりされると、売却益のところがあまり捕捉できていないのかもしれません。


この制度が変わることによって節税狙いで米国不動産を保有していた人たちが、売りに走る可能性もあります。また節税ができなくなるので新規で購入を考える人が減ることにより、需給バランスが崩れ、その地域の不動産価格にも影響を与えそうですね。


不利益不遡及の原則から、過去この節税スキームにより経費計上した減価償却費にまで今回の改正が及ぶことないと思われますが、改正前に取得したものについても、改正後の損金算入が認められなくなる可能性が高いのではないでしょうか?


あと海外中古建物の保有目的をいちいち問うのは税務執行上キリがないで、保有目的は問わず、居住者が保有する海外中古建物の減価償却については、一律に経費計上が認められない可能性が高いと言われています。


ただし、まだ判定基準は公開されておりませんので、常に情報をキャッチアップすることが大事ですね!



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