不動産コンサルティング

 

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福井 不動産コンサル

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土地活用コンサルティング

コンサルティング内容

 

表面利回り(%) = 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

 

誰でもできる簡単な計算式です。

 

 

土地をお持ちの方が、この計算をして、表面利回りの目安は、

 

最低10%以上です。(自宅含む場合は別)

 

今まで、多くのアパートメーカーや大手建築会社の事業収支計画を見てきましたが、

 

ほとんどのケースで表面利回りが6〜7%、よくて8%程度にしかならないプランばかりです。

 

では、なぜそうなるのかと申し上げますと、

 

建築費が非常に高いのです。

 

大手メーカーの場合、住宅展示場や宣伝広告費、営業所の莫大な経費が

 

建築費に上乗せされるため、その程度の表面利回りにしかならないのです。

 

大手メーカーの中には、粗利益率50%以上の建物も有りました。

 

今、築10年〜15年位の中古のアパート・マンションで

 

表面利回り10%以上の物件はゴロゴロあります。

 

しかも、中古のアパート・マンションということは、

 

建物だけではなく土地もついてくるということなのです。

 

あなたは、もともと土地を持っているにもかかわらず、

 

新築アパートの表面利回りが7%しかなかったらどうでしょうか?

 

あえて新築なんかせずに中古のアパート・マンションを買ったほうが得です。

 

このように、「施工~一括借上まで一貫体制をとっているから大手メーカーは安心だ」


と思っても、アパート・マンション経営の適正な利回りが確保できないのであれば、

 

いくら大手メーカーであれ、リスクは計り知れないものになってしまう

 

可能性は大きいのです。

 

また、一括借上にも注意したいものです。30年一括借上などと当時は言っていたものの、

 

10年経った時には借上げ家賃の減額交渉が殆ど入ります。


その条件を呑まなければ、気軽に解約を申し出されたりするのです。


だいたい、30年もその会社があるかどうかも分からないのです・・・・。


法律上でも、借上げ家賃の減額は、借り手の当たり前の権利として認められています。

 

賃貸経営の成功するかどうかは、企画で80%決まります。

 

どんなに素晴らしい運営をしても、企画で失敗したら、ダメです。

 

たとえば、得られる家賃から逆算して、本来5,000万円で建てないといけないものを、

 

1億円で建てたらうまくいくはずがありません。

 

 

つまり、建物の完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが

 

決まってしまうのです。

 

私は、あなたの賃貸事業に関わるあらゆる分野に精通した専属の

 

J-REC公認の不動産コンサルタントがあなたの事業をサポートさせていただく、

 

コンサルティング制度を導入しております。

 

このコンサルティング制度は、単なるコンサルタントとは違い、

 

立地調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイス

 

までもが網羅されたシステムです。

 

このシステムは、すべての費用をガラス張りにし、もっともオーナーに利益をもたらすよう、

 

コンサルティング業務に特化した制度です。

コンサルティングの流れ

 

2

相続対策アドバイス

事業を開始する前に、その資産を誰にどのように引き継いでいくかをお伺いします。相続対策も踏まえて、誰がその資金を利用し、どのような権利形態で開発を行うことがベストなのかをアドバイスすることができます。

1

事業収支計画

 市場調査をおこない、出来上がったプランをもとに、より安全・確実な事業計画をアドバイスします。また利用可能な公的補助金や銀行からの資金調達方法もアドバイスします。直接代理交渉も致します。

この段階で採算が合わない計画は中止することもあります。

3

税務対策

効率的な節税をし、より利益を得られるように税務に関するアドバイスを致します。

4

募集・管理計画

オーナー様の賃貸事業への関わり方、時間のかけ方によって、最適な管理プランをご提案致します。時には事業計画よりも実際に運用を開始した時のほうが、利益が多くなるような効果的な募集・管理方法をアドバイスすることができます。

5

施工業者選定

施工業者は、オーナー様とお打ち合わせさせて頂き、決定します。

選定にあたっては、見積りはもちろんのこと業績、財務内容も調査し、総合的な材料を基に、決定します。

6

設計管理

より魅力的な建物になるよう、また工期内に建物が無事完成するよう、原則月1回〜2回、施工業者との定例打ち合わせを実施します。

コンサルティング費用

 

工事費の3% ※小規模物件の場合:工事費の4% (5,000万円以下)

 

 

■ 事前相談(2時間まで)もお受けしております。

5,000円 + 税

※事前相談から土地活用コンサルティングに至った場合、それ以前の事前相談費用は

総額から差し引かせていただきます。