アセットクリエーションズ株式会社

表面利回り（％）　＝　年間の家賃収入　÷　物件価格　×　１００

 

誰でもできる簡単な計算式です。

 

 

土地をお持ちの方が、この計算をして、表面利回りの目安は、

 

最低１０％以上です。（自宅含む場合は別）

 

今まで、多くのアパートメーカーや大手建築会社の事業収支計画を見てきましたが、

 

ほとんどのケースで表面利回りが６〜７％、よくて８％程度にしかならないプランばかりです。

 

では、なぜそうなるのかと申し上げますと、

 

建築費が非常に高いのです。

 

大手メーカーの場合、住宅展示場や宣伝広告費、営業所の莫大な経費が

 

建築費に上乗せされるため、その程度の表面利回りにしかならないのです。

 

大手メーカーの中には、粗利益率５０％以上の建物も有りました。

 

今、築１０年〜１５年位の中古のアパート・マンションで

 

表面利回り１０％以上の物件はゴロゴロあります。

 

しかも、中古のアパート・マンションということは、

 

建物だけではなく土地もついてくるということなのです。

 

あなたは、もともと土地を持っているにもかかわらず、

 

新築アパートの表面利回りが７％しかなかったらどうでしょうか？

 

あえて新築なんかせずに中古のアパート・マンションを買ったほうが得です。

 

このように、「施工～一括借上まで一貫体制をとっているから大手メーカーは安心だ」

と思っても、アパート･マンション経営の適正な利回りが確保できないのであれば、

 

いくら大手メーカーであれ、リスクは計り知れないものになってしまう

 

可能性は大きいのです。

 

また、一括借上にも注意したいものです。30年一括借上などと当時は言っていたものの、

 

１０年経った時には借上げ家賃の減額交渉が殆ど入ります。

その条件を呑まなければ、気軽に解約を申し出されたりするのです。

だいたい、３０年もその会社があるかどうかも分からないのです・・・・。

法律上でも、借上げ家賃の減額は、借り手の当たり前の権利として認められています。

 

賃貸経営の成功するかどうかは、企画で８０％決まります。

 

どんなに素晴らしい運営をしても、企画で失敗したら、ダメです。

 

たとえば、得られる家賃から逆算して、本来５,０００万円で建てないといけないものを、

 

１億円で建てたらうまくいくはずがありません。

 

 

つまり、建物の完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが

 

決まってしまうのです。

 

私は、あなたの賃貸事業に関わるあらゆる分野に精通した専属の

 

J-REC公認の不動産コンサルタントがあなたの事業をサポートさせていただく、

 

コンサルティング制度を導入しております。

 

このコンサルティング制度は、単なるコンサルタントとは違い、

 

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