新築ワンルームマンション投資の罠
- 山口智輝
- 2020年8月13日
- 読了時間: 6分
更新日：2023年7月10日
こんにちは！
山口 智輝です！
【 新築ワンルームマンション投資の罠 】
私は地方に住んでいますが、都心の新築ワンルームマンションの投資について、
ご相談に来られる方が、何人もいらっしゃいます。
それも皆さん、すでに買われてからです。
まだ買って数ヶ月ですが、毎月数万円の持ち出しが出て、将来的に不安なのでどうしたらいいでしょうか？という内容が多いです。
毎回思うのですが、買われる前に、ご相談にきて頂ければ、全力で止めたのですけどね。という感じです。
新築ワンルームマンションは、さほど知識を持たない不動産投資の初心者向けに販売されているのが実情になります。
新築ワンルームマンションの営業マンのセールストークは、次の４点が多いのではないでしょうか？
１. 節税になる
２. 生命保険がわりになる
３. 年金の足しになる
４. 35年経ったらマンション一部屋が持てる？（資産形成になる）
こういったところではないでしょうか？
まず、節税になるということですが、
営業マンの言う「節税効果」は、「減価償却による節税効果」と、「所得税・住民税の節税効果」の２つのことかと思います。
たしかに減価償却による節税効果はあります。
しかし、金額的にはそれほど大きくありません。
建物の価格は高いですが、例えばRC、鉄筋コンクリート造ですと耐用年数、償却期間が47年になりますので、節税できる額は年間で数十万円程度と、そんなに大きな節税効果はありません。
むしろ、数十万円の節税のためにローンを組んで高いワンルームマンションを購入するのは、とてもリスクが高い投資と言えます。
所得税や住民税の節税効果についは、所得税・住民税は、所得、儲けに対して、所定の税率が課税されますので、所得税・住民税が減るということは、所得が減っているということになります。
すなわち、投資して所得税・住民税が減るのは「赤字を出しているから」ということです。
何千万円とか1億円とかの所得がある方だと、赤字を出すことで大きな節税となり、手元に残るキャッシュがプラスになることもありますが、サラリーマンの方がワンルームに投資し赤字になるというとは、「会社からもらった給料を食いつぶしている」ことになります。
実際にキャッシュフローが出ていない状態で、所得税を軽減されたとしても不動産投資をしたメリットはほとんどないのと同じです。
さらに古くなれば、修繕費がかかってきます。
キャッシュフローが出ていないのですから、これも給料からの
持ち出しになります。
そもそも、投資は所得を増やすことが目的です。
節税のために赤字を出して給料を食いつぶすのは「本末転倒」と言えます。
生命保険の代わりや、年金の足しにするためには、「ワンルームマンションからの収益がプラスになるということが必須条件になります。
税金や諸経費を払ってもキャッシュフローがプラスになる、もしくは物件の売却益がプラスになるということです。
しかし、営業マンは「これだけキャッシュフローがプラスになります！」と言いますが、実際には税金を払うとマイナスになることが少なくありません。
注意が必要なのは、営業マンが物件を提案する際に「表面利回り」のみを使うことがほとんどです。
表面利回りだと年間の収入が多く、投資回収期間が短く見えて有利な物件と錯覚しやすくなるからです。
また家賃は新築時が一番高く、何もしなければ、どんどん家賃は減っていきます。
しかしシミュレーションで家賃が減る想定がされることは稀です。
また空室リスクを一切考慮していないものが多いです。
空室のときも当然ローンは給料から払わないといけません。
また空室が出た場合は、募集のための経費がかかります。
内装やクーラーなどが壊れた場合の修繕は、当然オーナーの負担になります。
またシミュレーションには固定資産税や都市計画税が入ってないことが少なくないです。
空室リスクについては、営業マンは、「35年家賃保証があるから大丈夫です」というセールストークをしてきます。
そもそもその会社が、３５年間も事業を続けれるかどうかわかりません。
また多くの会社は、空室が続いたりして都合が悪くなると、色々な理由をつけて保証賃料の値下げを要求してきます。
そして値下げに応じないと、契約が解除され、家賃が支払われなくなります。
訴訟を起こす事例も増えていますが、家賃保証はあてにならないということです。
また、新築ワンルームマンションはそもそも「割高」で販売されているため、買った瞬間に債務超過になります。
それは、販売するデベロッパーの利益が20%前後含まれているので、買った瞬間に、その利益分が減額され、債務超過になるということです。
また金融機関は、物件価格の70%ほどしか担保価値をみませんが、上場企業の家賃保証がついているので安定して家賃収入が入ってくるだろうということと、買われる方の属性がいいのでオーバーローンでお金を貸している部分があります。
新築ワンルームマンションは、新築から中古になったときに値落ち率が激しいので、買って数年後に売ろうとしても残債以下にしか価格が付きません。
差額の何百万円かを追加で支払わないと売るに売れないということです。
このような状況で困っている事例はたくさんあります。
また「35年経ったらマンション一部屋が持てる？というセールストークがありますが、それまでに累積でどれくらい経費と金利を払って、そのマンションを手に入れたのでしょうか？ということです。
どう考えても割に合わないほどの資金を投入しているはずです。
また、投資用のマンションでは所有者が住んでいないことが多く、維持管理のレベルが低くなりやすいので、大規模修繕の時期が早まったり多額の修繕費がかかったりすることもあります。
それと建物の経年劣化が進むことで資産価値が大きく下落することもあります。
このように、新築ワンルーム投資は、リスクの割に全然儲からない投資なので避けるべきです。
ここまで、お読み頂き
ありがとうございます!
山口 智輝
収益不動産を買うことだけに、
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山口 智輝 プロフィール
不動産コンサルタント
amazonランキング１位獲得 （会社継承部門）
不動産活用コンサル実績 30億円
アセットクリエーションズ株式会社 代表取締役
福井実践する大家の会 代表
一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事
一般財団法人 日本不動産コミュニティー 福井支部長
J-REC公認不動産コンサルタント
J-REC公認相続コンサルタント
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