こんにちは！
山口智輝です！
【オール電化のリスク】 収益不動産
自然災害や停電など、オール電化のリスクが
一般の方にも、知れ渡ってきたかと思いますが、
本日は、大家さんのリスクについて
お伝えしたいと思います。
電力会社の方は、オール電化の温水器は
簡単な作りなので、壊れにくいです！
と言われますが、実際は、給湯器と同じで
10年〜20年で壊れます。
（エコキュートも同じくらいで壊れます）
水質によっては、築数年で壊れた例も
時々あります。
分譲マンションなどは、交換も考え
共用廊下に面した部分に設置され、
広い共用廊下、エレベーター設置など
交換工事がしやすくなっていますが、
賃貸アパートや賃貸マンションの場合
どうでしょうか？
多くの物件で見られるのは、
ベランダに設置されているものや、
室内の収納を改良し設置している物件が
多い様に感じます。
新築の場合、他の電気工事も受けるので
２０万円くらい（温水器、設置工事含む）
で、できますが、途中での交換工事の場合
どの様に、なるでしょうか？
基本的に、壊れた部屋の温水器を交換
するので、１部屋単位になり、
新築のように安くは交換してくれません。
温水器を運び出すのに最低2人以上の
人が必要になりますし、
分譲マンションのように
広い共用廊下や
エレベータが設置されていない物件が
ほとんどなので、ベランダから屋外に
搬出するケースが多いのではないでしょうか？
２F以上の工事では、クレーン車等も
必要になります。
今までのケースでは、
１部屋、４０万円〜５０万円くらいかかる
ケースが多い様です。
（エコキュートの場合、プラス１０万円くらい）
たとえば１０部屋のアパートで、
１０年から２０年の間に、
すべての部屋の温水器が壊れたとすると
１０部屋 × ５０万円 ＝５００万円
かかります。
さらに新築から家賃収入を無駄遣いせず、
貯めていた方はなんとかなりますが、
築１０年くらいの中古で買われた方は、
修繕費がほとんど貯まっていない状態で
温水器の交換工事が発生します。
温水器が壊れた場合、すぐに交換
しないと入居者が生活できないので、
待ってもらうこともできません。
また同じ時期に、同じ場所で製造されているので
１つ壊れ出すと、続いていくつも壊れ出します。
さらに、外壁修繕工事や屋上防水などの
大規模修繕工事が同時期に発生する
確率は非常に高いです。
どの様な設備を、どのような契約でするのか？
大家さんにとって、非常に大きな選択です。
このようなオール電化のアパートを
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ここまでお読み頂き、ありがとうございます!
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