大家さんの修繕積立金が経費化できる!?

こんにちは!

山口 智輝です!



【大家さんの修繕積立金が経費化できる!?】









みなさん、こんにちは!

山口 智輝です!



本日は大家さんが収益物件の修繕積立金を

全額経費計上できる

賃貸住宅修繕共済制度についてお話しします!








修繕積立金を

全額経費計上できる

賃貸住宅修繕共済制度の募集を

いよいよ始めた様です。






長期的に物件を維持管理していく為には

将来のリスクを見据えた


修繕積立


が必要不可欠ですが、

今までは、賃貸物件では修繕積立を行っても

それは「経費」とは認められず

収益としてみなされる為

課税対象となってしまっていました。


経費にならず、税金を支払った後の

お金の中から積み立てていることになります。




物件の修繕積立金を共済掛金とすることで


積み立てている段階で経費計上でき


全額損金


として認められ

計画的な修繕が可能になるという

メリットがある制度です。



分譲マンションの場合、管理組合を通すことで

管理組合に支払ったタイミングで経費計上が

認められていたのと似た様な仕組みかと思います。



全国賃貸住宅修繕共済共同組合が運営し


国内で初めて国から認可を受けた

賃貸住宅の修繕にそなえる制度だそうです。


対象物件は


木造、軽量鉄骨は築30年まで


それ以外は、築40年まで


になります。


現在のところ、共済の対象は


外壁、屋根、軒裏


に限られますが、

対象を拡大する様に

現在調整中だそうです。


加入するためには


長期修繕計画書


をつくる必要があるのですが

大家さんがご自身で作成することは難しく

建設会社や工務店に依頼する必要があります。


将来的に、修繕の依頼をしてもらえれば

無料で作成してくれることも多いかと

思いますが、実際工事をするのは


代理店が指定する業者のみ


とのことですので

長期修繕計画をつくるのにも

費用が発生すると思われます。




また共済の掛金と同額の修繕工事ができるわけではなく


前年度末日の共済金の掛金から事業費が引かれた金額


になるということで

この事業費がどれだけなのか気になるところです。



それと共済掛金は掛け捨て


になりますので


もし、大規模修繕しなかった場合や

あまった掛金は

返ってこないということになります。


あくまでも、積み立てや保険ではないので

返戻金や満期金はありません。


物件にすでに劣化事象が発生している場合は


先に修繕工事


をしないと加入することが

できないでので、

加入するまえに多額の費用が

発生することもあります。


また、


毎年、建物調査


をうけないといけないので


毎年、調査費用が発生する可能性があります。


それと修繕をする業者は

代理店が指定する業者になるので

他の業者の相見積もりがとれず


大家さん自身が工事する業者を選べないので


高い工事費用になる可能性も

あります。


なので、事前に代理店に

指定業者がどこになるのか

確認しておいたほうがいいかも

しれません。


物件譲渡の際には、共済契約も購入者に

譲渡されます。


相続の場合も、法定相続人に移転します。


あくまでも

現時点で感じたメリット、デメリットになりますので

ひとつの参考にして頂ければと思います。



また


エリアや構造、規模などで

限定されますが、


ある程度大きな物件を所有している大家さんの場合

同じ様に全額経費計上できる


メンパク


をお勧めします。


賃貸住宅修繕共済制度の場合

長期修繕計画より将来的に工事費が

高騰した場合足らなくなる

というリスクもありますが、


メンパクの場合


将来的に工事費が高騰しても

契約時点のメンテナンス料金を

毎月、定額でお支払いする

だけなので、その様なリスクにも

対応しています。


また法人の場合には

セーフティー共済を活用する方法もあります。

最大掛金が800万円とはなりますが、

経費計上しながら

大規模修繕に備えることもできます。



修繕をためらっているうちに

建物で雨漏りが発生したり

設備が故障したりして

入居者に損害を与えてしまった

事例がいくつもありますので

早めになんらかの対策をされることを

おすすめします!




ここまで、お読み頂き ありがとうございます! 山口 智輝





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山口 智輝 プロフィール 不動産コンサルタント 著書「大家業を引き継ぐあなたへ」 amazonランキング1位獲得 (会社継承部門)




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不動産活用コンサル実績 30億円 アセットクリエーションズ株式会社 代表取締役 福井実践する大家の会   代表

ケラーウイリアムズ TOKYO  不動産エージェント

一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事 一般財団法人 日本不動産コミュニティー 福井支部長 アップサイクル製品協議会  事務局長 J-REC公認不動産コンサルタント J-REC公認相続コンサルタント