山口智輝
- 2023年2月4日
- 読了時間: 5分

【契約前に特にチェックするポイント？！】収益不動産

更新日：2023年7月9日

こんにちは！山口智輝です！

昨日のメルマガで関東圏で500㎡以下の鉄筋RC共同住宅施工ランキングトップの会社と連絡がつかない（倒産？）と書きましたがやはり倒産した様です。昨日は、収益不動産の契約前の事前調査のポイントについて書きましたが、本日は、

工事請負契約締結前に

特にチェックすべき項目

について書きたいと思います。

1. 出来高以上の支払いはしない

工事代金の支払いは、出来高払いとし

工期中3〜4回に分けて支払う条件と

するのが基本です。

支払いのタイミングは

概ね契約時、着工時、上棟時、竣工時

となるのが一般的です。

※契約時は出来高0%ですが、契約条件によって多少の支払いをした方がいいです。

2. 竣工後2ヶ月間は工事代金の一部(工事代金の1〜2%)を留保する

竣工後、2ヶ月程度は建物の不具合は必ず出るものです。

スムーズなアフターメンテナンスを

していただくためにも竣工後2ヶ月程度は、

残代金の一部を留保する契約が良いです。

竣工引渡し時には、建築業者は表示登記書類一式 (商業登記簿謄本、建物引渡し証明書、印鑑証明書)を発注者に渡さなくてはなりません。

建築業者はこれを渡してしまうと、残代金の受取り(債権)を担保するものがなくなりますので、発注者は竣工後2ヶ月に建物に不具合などがでなければ、必ず残代金の支払いを履行する旨の覚書などを建築業者に発行するといった配慮が必要になります。

3. 契約約款は旧四会連合約款を標準とする

旧四会連合約款は、過去に様々なトラブルの事例を経験することによって、改訂を繰返し、発注者、請負者の双方に対し、極めて公平に作られた標準約款です。旧四会連合約款、もしくはこれを標準とした約款になっているかどうかをチェックします。

4. 施工業者の瑕疵担保責任の確認

建物が無事完成したとしても、建設した建物に雨漏りが発生したなどの欠陥が発覚してしまう場合があります。

この時、建築主は施工業者に対し瑕疵担保責任を追及できます。このように瑕疵担保責任とは、売買の目的物(新築した建物)に隠れた瑕疵(欠陥)があり、通常有するべき品質、性能がそなわっていない場合、施工業者が建築主に対して負う責任をいいます。

また、2000年4月1日から施行された

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)の

施行後に契約したすべての新築住宅に対し、施工業者は建築主に対して建物の基本構造部分(基礎、柱や梁などの住宅の構造耐力上主要な部分及び屋根、外壁などの雨水の侵入を防止する部分)について

建物完成引渡しから１０年間

それらの瑕疵について補修するなどの

義務を負うことになりました。

また、2009年10月1日以降に完成引渡しになる建物は

「住宅瑕疵担保履行法」の適用を受けて

施工業者は国交省指定の保険の加入が義務づけられます。

なお、基本構造部分にあたらない部分についての瑕疵担保責任については、従来通り引渡しから 2年間となります。

この品確法は、あくまでも施工業者に10年保証を義務付けたものなので、必ずしも書面による保証書の発行は必要ありません。

しかし、保証問題が発生した時のために完成引渡し時に施工業者から10年保証の保証書を差し入れてもらうようにしたほうがいいでしょう。

5. 第三者検査機関による検査と10年保証への加入たとえ施工業者から 10年間の保証書が発行されても、その業者が10年後も存在しているという保証はどこにもありません。そこで、第三者機関による 10年保証も視野に入れましょう。第三者機関には様々な機関がありますがその内容について代表的な例を挙げると、地盤調査から始まり、実際に施工中数回の現場検査を行い、すべての検査に合格した建物だけに10年間の保証をします。もし検査に不合格となった場合は、再検査に合格しなければ次の工程には進めないため、第三者の目でしっかり品質をチェックしてもらえます。検査料は、施工業者が支払うので契約する施工業者がどのような検査機関を利用できるか事前に確認しておきましょう。

6. 支払い条件の決め方

工事代金は工事の出来高に応じて支払うようにするのが基本です。出来高以上に支払いをしなければ、建築業者が倒産した場合でも最悪の事態を回避できます。支払い条件の決め方は、まず建築業者に工事工程表を基に出来高累計曲線(S字曲線)を作成してもらいます。工程表に出来高累計曲線が一体表示されたもので、作業内容と出来高が一目でわかるので便利です。